2018年06月03日

空室2件発生。日本の人口減少とそれに伴う周辺環境の変化が起き始めているのか?



こんにちは、

セミリタイア研究家



エスカルジュニア宅の
今の家計のスタイルは、

支出=収入

の維持で良しとするもの。


そんな中、昨年年末にかけて、
2室立て続けに退去が発生しました。
その内1室は、自分たちで住むことに。

もう1室は、これまでは、空室になっても
割とすぐに入居の決まる部屋でした。
しばらく入居が続いていたため、
久しぶりの新規入居の募集。

空室連絡が入った時点で
募集に向けて物件の現況調査をしてみたところ、
周辺環境や、競合状況、
賃貸募集不動産会社の体制など、
大きく変わっていました。

3月末までに入居者さんが決まらないと
その後、長期化してしまうかもという不安もあり、
賃貸募集の戦略を厳しめに
していくことにしました。

何とか目指していた3月に
入居者さんが決まりました。

今回の空室発生で感じたことは、
日本の人口減少とそれに伴う周辺環境の変化が
起き始めているのか。

それとも物件周辺の局所的、
一時的な状況の変化なのか。

様子見です。

ライフプランの中における
賃貸物件の賃料下落率は
毎年1%をみているのですが
いまのところ、
そのラインをキープしています。

最後まで読んでいただき

ありがとうございました。

で夢のセミリタイアを。

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posted by エスカルジュニア at 09:06 | Comment(2) | TrackBack(0) | ○不動産投資
2015年10月05日

セミリタイア生活に欠かせないライフプランの設計と不動産投資の関係について。



こんにちは、エスカルジュニアです。


セミリタイア生活に欠かせない

ライフプランの設計と不動産投資の関係に

ついて。


今回幸運にも、

不動産会社の方の頑張りで、

空室となっていた不動産投資物件の

入居の方が決まりましたが、

9月末までに決まらなかったら

年末まで空室を覚悟していました。



3月末、年末、9月末等

といった人が動く時期が

入居がつきやすいと

いわれていますが、

私も、過去の経験から

入居の方が決まる

多くは、その時期です。



エスカルジュニアは

精神的、時間的自由を失わないために

最小の投資でセミリタイアを継続

していくことを目指しています。


そのため収入と支出を

出来るだけ同じくらいに

保つことを目指し、

多くの資産を抱え込まない。



そして、夫婦2人が死ぬときには

資産0円が理想です。



そのためには、

ライフプランの詳細な設計

重要。





年収が毎年下がっていく

性格の収入の場合、

その推移には、注意が必要。

例えば、年金収入や不動産収入。


エスカルジュニアの場合、

ライフプランを設定する際に


不動産収入は、

築年数の経過とともに

賃貸価格は下落していくこと

を前提にしています。


その下落を毎年1%で

想定しています。


今回9月初旬に値下げ額を

検討したとき

にも不動産投資収入トータルでの

収入減を

1%受け入れることに。



物件が多い訳ではないので

空室が数カ月続くことによる

年間家賃収入の減少の

ダメージが大きくなります。


今回でいえば

9月末を逃すと12月末まで

3か月空室リスクが生まれる。


そのため、不動産会社さんと

連絡をこまめにとりつつ

相場の反応に機動的に対応

していくことで、早期に入居者を決め

少しでもダメージを減らす。



もちろん物件の付加価値を上げる

ということも同時に考えていき

1%の下落を食い止める

ことも空室時に行う必要はあります。



しかし、収入が不動産収入のみ場合、

基本的に

収入が毎年減少していくことに

なるため、

さらに物件を増やすか、組み替える等

して収入を上げなければなりません。



収入のコントロールは経験を積めば

ある程度は対処可能と思っていますが、

年金収入、不動産収入等にとって

恐ろしいのは、支出の増加です。

特にコントロールできない支出の増加

となる急激な物価の上昇には要注意。


で夢のセミリタイアを。
posted by エスカルジュニア at 09:44 | Comment(0) | TrackBack(0) | ○不動産投資
2015年10月04日

5月下旬に退去の連絡が入った不動産投資物件のその後について・・・。

こんにちは、エスカルジュニアです。


5月下旬に退去の連絡が入った物件の

その後について。


退去連絡が入った後、すぐに

短期で借りたいという方が

現れました。


クリーニングのみ現状で可とのこと

だったので、承諾。


そのため8月中旬までは

空室をまぬがれました。


8月中旬になり

短期入居の方が退去後

晴れて(?)空室になりました。



いよいよ募集を本格開始。

9月末までに

入居決定を

目標としました。


しかし、

9月初旬の段階であまり反応

が良くなかったため、価格改定。


その後、

1件入居希望の方が現れましたが

条件が合わず、

残念ながら

お断りすることになってしまいました。



そして、先日、

内覧のご希望が入った

と不動産会社の方から連絡があり

結果が気になっていたのですが

内覧日の

午前中に不動産会社から

内覧後に連絡が入り、


もう少し他の物件も

検討したいとのことで

結果は保留に。


残念・・・・。

その日の夕方再び

不動産会社から

連絡が入り、


別のお客さんが

急に内覧され

入居ご希望とのこと。

翌日、保証会社の承認もおりました。



幸運にも目標としていた

時期に入居者の方が現れました。

不動産会社の方ありがとうございます。

また入居者の方には

永くご入居いただけますように。



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で夢のセミリタイアを。
posted by エスカルジュニア at 10:31 | Comment(0) | TrackBack(0) | ○不動産投資
2015年09月03日

家賃の滞納発生か?

8月末に入金予定のAさんの

9月分の家賃が

9月に入っても入金がない・・・。


毎月、月末か遅くても翌月の初日には

きちんと入金されている方なのに・・・。


滞納?


今までの経験から感じることは、

支払いが遅れだすと

元に戻すのは大変。



今日の午前に入金がなかったら

家賃保証会社に連絡しよう。



しかし、入金なし


うーん、仕方ないかと

家賃保証会社に滞納発生の連絡。

これで、とりあえず、

今月分は家賃保証会社

から入金されるから大丈夫。


これから、遅れが続くかもしれないなー。


15時になって銀行の入金をチェックするも

やはり入金されていない。

念のためもう一度過去の入出金を

ネットで確認してみよう。


あれっ。


7月末に入金した後、

8月初めに入金されている!

全く気がつかなかった〜。

今までに見たことのない

入金パターンじゃないか。



まずい、家賃保証会社に

滞納の連絡を取り消さなければ。

あわてて、連絡して、取り消し完了。

危ない。危ない。



いつも、月末か月初に入金される方なので

7月末に確認した後、

まさか8月月初に9月分を入金しているとは

思わずに、この8月月初分の入金分は8月分と

思いこんでいました。


早く支払ってくれていたのに

疑ってしまい、すみません。



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posted by エスカルジュニア at 18:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | ○不動産投資
2015年06月09日

最小の投資で、より長い期間にわたって経済的、精神的、時間的自由を確保する

こんにちは、エスカルジュニアです。

ここ最近、投資物件についての

情報が立て続けに入ってきています。



固定的な収入が減り、固定的な支出が増える

という状況になるので、

抜本的な家計改善を含めて

対策を検討していこうと感じています。




現時点での、不動産投資の投資方針としては、

できるだけ借金しない。

それは、精神的自由を目指して。

借金をしないので、

物件数を一気に増やすことはありません。

また、今後の人口減による空室リスク、

自然災害リスクが高まってきているので、

物件数は抑えておこうと思っています。




そのため、空室が1戸発生すると

その分家計の収入減に直結します。

長期に空室となると

そのダメージはさらに大きくなります。




家計へのダメージを大きくしない

ようにするため、

賃貸以外にも視点を広げて、

空いた物件の活用を

目指していくことになります。




毎年、いろいろな問題が

でてくるので、耐性ができて

いるものの、

問題の発生によって、

経済的、精神的、時間的自由を

奪われるといった面もでてきます。



一方、


最小の投資で、

より長く

経済的、精神的、時間的自由を確保する

ことを目指していますが、

今回のように問題がでる局面に

ぶつかるときは

変革できるチャンスともいえます。

(改悪とならないように注意)



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posted by エスカルジュニア at 08:01 | Comment(0) | TrackBack(0) | ○不動産投資