現物不動産投資中心から少し投資配分を見直し、リバランスしていこうと思う。

こんにちは、

セミリタイア研究家

エスカルジュニアです。

東日本大震災と原発事故を契機に、それまで首都圏に生活、ビジネスの拠点をおいていたエスカルジュニアは、生活スタイル、ビジネススタイルを大きく修正していきました。

何か大きな災害等が発生しても対応できるようリスクを分散していこうとポートフォリオを少しづつ組み替え。それと同時に行ったのが、ライフプランづくり。

その結果が、札幌移住とセミリタイア生活。

札幌に移住後に、襲ってきたのが、北海道地震。

そして、今年は、新型コロナウイルス。

幸いにして、東日本大震災と原発事故後の軌道修正のおかげで、今のところ、これらによる影響は軽微で、セミリタイア生活の継続には問題ありません。

新型コロナウイルスへの対応は、東日本大震災と原発事故への対応の延長線上にあるので、現時点では、東日本大震災の時ほどの軌道修正の必要性はないものの、もう少しポートフォリオの見直しが必要なのではと感じています。

これまで、現物不動産投資を柱にしたライフプランづくりをしてきましたが、少し投資配分を見直し、時間をかけて修正（リバランス）していこうかと思い、研究しはじめています。

最後まで読んでいただき

ありがとうございました。

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今年の不動産賃貸事業は、波乱続き。

こんにちは、

セミリタイア研究家

エスカルジュニアです。

恐ろしいことに、全ての所有物件で問題が発生。

不動産賃貸事業は、波乱続きの１年となりました。

具体的には・・・、

連続して退去、レンジフード故障のため交換、給湯器故障のため交換、FF式ファンヒーター故障のため交換、家賃滞納発生とその対応、その他もろもろ。

数年分のトラブルがまとめて今年発生した感じです。

なかなか思うように進まなかったり、判断が遅れてしまったりしたケースもあったものの、何とか対応してきました。

不動産賃貸事業では、全てを自分一人で進めていくことは難しい。

振り返ってみると、今年は、トラブルが多発した分、とても多くの人に協力していただいていました。

感謝です。

来年に持ち越しの案件もあるので、まだ、バタバタは続きそうです。

最後まで読んでいただき

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空室２件発生。日本の人口減少とそれに伴う周辺環境の変化が起き始めているのか？

こんにちは、

セミリタイア研究家

エスカルジュニアです。

エスカルジュニア宅の

今の家計のスタイルは、

支出＝収入

の維持で良しとするもの。

そんな中、昨年年末にかけて、

２室立て続けに退去が発生しました。

その内１室は、自分たちで住むことに。

もう１室は、これまでは、空室になっても

割とすぐに入居の決まる部屋でした。

しばらく入居が続いていたため、

久しぶりの新規入居の募集。

空室連絡が入った時点で

募集に向けて物件の現況調査をしてみたところ、

周辺環境や、競合状況、

賃貸募集不動産会社の体制など、

大きく変わっていました。

３月末までに入居者さんが決まらないと

その後、長期化してしまうかもという不安もあり、

賃貸募集の戦略を厳しめに

していくことにしました。

何とか目指していた３月に

入居者さんが決まりました。

今回の空室発生で感じたことは、

日本の人口減少とそれに伴う周辺環境の変化が

起き始めているのか。

それとも物件周辺の局所的、

一時的な状況の変化なのか。

様子見です。

ライフプランの中における

賃貸物件の賃料下落率は

毎年１％をみているのですが

いまのところ、

そのラインをキープしています。

最後まで読んでいただき

ありがとうございました。

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セミリタイア生活に欠かせないライフプランの設計と不動産投資の関係について。

こんにちは、エスカルジュニアです。

セミリタイア生活に欠かせない

ライフプランの設計と不動産投資の関係に

ついて。

今回幸運にも、

不動産会社の方の頑張りで、

空室となっていた不動産投資物件の

入居の方が決まりましたが、

９月末までに決まらなかったら

年末まで空室を覚悟していました。

３月末、年末、９月末等

といった人が動く時期が

入居がつきやすいと

いわれていますが、

私も、過去の経験から

入居の方が決まる

多くは、その時期です。

エスカルジュニアは

精神的、時間的自由を失わないために

最小の投資でセミリタイアを継続

していくことを目指しています。

そのため収入と支出を

出来るだけ同じくらいに

保つことを目指し、

多くの資産を抱え込まない。

そして、夫婦２人が死ぬときには

資産０円が理想です。

そのためには、

ライフプランの詳細な設計が

重要。

年収が毎年下がっていく

性格の収入の場合、

その推移には、注意が必要。

例えば、年金収入や不動産収入。

エスカルジュニアの場合、

ライフプランを設定する際に

不動産収入は、

築年数の経過とともに

賃貸価格は下落していくこと

を前提にしています。

その下落を毎年１％で

想定しています。

今回９月初旬に値下げ額を

検討したとき

にも不動産投資収入トータルでの

収入減を

１％受け入れることに。

物件が多い訳ではないので

空室が数カ月続くことによる

年間家賃収入の減少の

ダメージが大きくなります。

今回でいえば

９月末を逃すと１２月末まで

３か月空室リスクが生まれる。

そのため、不動産会社さんと

連絡をこまめにとりつつ

相場の反応に機動的に対応

していくことで、早期に入居者を決め

少しでもダメージを減らす。

もちろん物件の付加価値を上げる

ということも同時に考えていき

１％の下落を食い止める

ことも空室時に行う必要はあります。

しかし、収入が不動産収入のみ場合、

基本的に

収入が毎年減少していくことに

なるため、

さらに物件を増やすか、組み替える等

して収入を上げなければなりません。

収入のコントロールは経験を積めば

ある程度は対処可能と思っていますが、

年金収入、不動産収入等にとって

恐ろしいのは、支出の増加です。

特にコントロールできない支出の増加

となる急激な物価の上昇には要注意。

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５月下旬に退去の連絡が入った不動産投資物件のその後について・・・。

こんにちは、エスカルジュニアです。

2015.5.30　投資賃貸物件の退去の連絡が・・・。

５月下旬に退去の連絡が入った物件の

その後について。

退去連絡が入った後、すぐに

短期で借りたいという方が

現れました。

クリーニングのみ現状で可とのこと

だったので、承諾。

そのため８月中旬までは

空室をまぬがれました。

８月中旬になり

短期入居の方が退去後

晴れて（？）空室になりました。

いよいよ募集を本格開始。

９月末までに

入居決定を

目標としました。

しかし、

９月初旬の段階であまり反応

が良くなかったため、価格改定。

その後、

１件入居希望の方が現れましたが

条件が合わず、

残念ながら

お断りすることになってしまいました。

そして、先日、

内覧のご希望が入った

と不動産会社の方から連絡があり

結果が気になっていたのですが

内覧日の

午前中に不動産会社から

内覧後に連絡が入り、

もう少し他の物件も

検討したいとのことで

結果は保留に。

残念・・・・。

その日の夕方再び

不動産会社から

連絡が入り、

別のお客さんが

急に内覧され

入居ご希望とのこと。

翌日、保証会社の承認もおりました。

幸運にも目標としていた

時期に入居者の方が現れました。

不動産会社の方ありがとうございます。

また入居者の方には

永くご入居いただけますように。

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